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讲好物业高质量发展故事 传递新时代物业诚信强音
2019中国物业诚信质量论坛在京举办
2019-04-17 10:29:52来源:中国建设报

中央财经大学 副教授 武 腾

在物业服务合同进入民法典的过程中,有支持和反对两种不同的意见。

中国体彩网反对的意见认为物业服务合同不适合买卖、租赁、赠与、承揽、委托、保管等传统有名合同并列的合同,把其加入到民法典合同编中,可能影响民法典合同编科学性和体系性。

赞同的意见认为,不仅要考虑形式上的理论性和合规性,更要考虑是不是有重要性,物业服务合同与民生相关,应该列入民法典当中。

按照现在学界和立法机关的倾向性意见,物业服务合同进入民法典有必要,而且可能性也比较高。

通过物业服务合同立法,为交易和监管提供科学的规范依据,必须首先确定物业服务合同的标的主体和性质。

根据现在主流意见,物业服务合同的标的就是物业服务,物业服务合同中物业服务人的给付就是物业服务,而委托人的给付就是物业服务报酬。这决定了物业服务合同是一个双务有偿的合同。

《合同法》属于债法。债法根据债的标的可分还是不可分进行区分。对于物业服务来说,虽然说有的给付是可分的,但是大部分的物业服务是不可分的。在不可分的情况下,物业服务合同就应该以物业的共有人为一方当事人。

从物业服务合同的标的可以进一步推导物业服务合同的主体。虽然说物业服务的主体应是全体共有人,但如果共有人过多,在签订物业服务合同和履行合同的时候就会遇到困难,因此,在物业服务合同中适宜采用团体法的构造,也就是业主团体独立享有民事权利、行使民事权利、承担民事义务。业主大会作为业主团体的最高权力机关,业主委员会作为业主团体的执行机关,由业主委员会代理业主团体来订立合同、行使合同权利、承担合同义务。

同时,物业服务合同也是一个继续性的合同。继续性合同的解除一般情况下不发生溯及既往的效力,物业服务人提供的给付不需要委托人返还,也不适宜返还,委托人支付的报酬也不需要返还。

中国体彩网既然是继续性的服务合同,为了避免人身束缚性的产生,原则上当事人有任意解除权,而不需要一方违约行为导致合同目的不能实现,达到一般的法定解除权的标准。

物业服务是维护不动产使用价值的服务,解除物业服务合同,按照法理应当给予补偿,而不是赔偿。

物业合同立法的角度,是希望为团体法的制度构造和业主自治的逐步发达预留空间。同时,物业服务立法为物业合同市场逐步发达留出空间。

作为过渡性的制度,前期物业合同订立并不是业主团体,作为过渡性的制度应该有一个退出的机制。物业服务合同关系的进入和退出应当逐渐由市场发挥主导作用,物业服务合同的订立解除,应当实行意思自治的原则。


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